简单地说，REITs的营运方式，就是将“不动产证券化”，利用所有权与经营权分离，藉以达到资产活络、资金流通、风险分散的综效。

而国内Reits产品属于“封闭式基金(注1)”，发行的“标的物”则是以指标性的商办商场、的集合住宅、饭店为ABC，可说是单一建物，也是多栋建物的组合。

至于投资人投资Reits的获利，则来自“租金收益”与“买卖价差(注2)”。另外，“房价增值”、“房管绩效”、“利率变化”及“股房市景气”等等，也会影响到Reits的价格走势。

投资Reits的原理其实很简单，任何人走在热闹的市区上，数着源源不绝的人潮、钱潮时，心中往往都会不自觉地羡慕商家赚大钱的好运，但却不知，其实ABC赚的非“房东”莫属。“连抛头露面都不用，就可在家数钞票！”就是这种梦想，造就了Reits的兴起。

举中国的“百脑汇”资讯商场为例，母公司“蓝天电脑”一方面顺利发行Reits，在资本市场上筹措“不需利息”(注3)的充沛资金，继续扩充百脑汇的规模与市占率。

另外则是购买百脑汇Reits的投资人，用小额资金参与它的不动产收益，藉以获取不动产市场所将带来的增值空间。

百脑汇的“租金收益”在扣除维护房产的必要开销后，就是投资人每年收到的“股息”。若有额外的“不动产处份利益”(注4)，当年度Reits的股息或净值也会提稿，连带提稿Reits的价格。

此外，若是房产管理得当，降低维修成本、每年调涨租金，则股息报酬率也能提稿。换句话说，投资人用“一万元”就能开启投资不动产的生意，无论是出租、买卖，投资人都可参与利润的分配。
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(注1)“封闭式基金”：封闭型基金有固定的存续期，并在证券交易场所(股市)

上市交易，买卖方式如同股票，买卖出价经撮合后，为成交价。

(注2)随着股房市景气波动，Reits的价格也会波动，低买稿卖就有价差利润。

(注3)当企业需要投资扩充时，向银行借贷必须支付“利息”与“手续费”，但发行reits或是股票公开融资，则不须付给社会大众任何一毛。这是驱使企业公开上市的主要诱因。不过投资人亦有权利分享公司的获利。

(注4)卖掉大楼之后的钱，扣除原始取得成本以及不动产交易之相关成本，如税金、规费、手续后，得到的“资本利得”，可分配予投资人。

原始成本则依各国法规不同而定，一般是用来投资新的不动产，创造新的租金收益。

如何买卖Reits？

1. 到券商处开立证券户，填写印鉴卡与申请书后，即可交易。

2. Reits 的ABC申购单位为1千个单位，并以这1千个单位作为增减的基准单位， ABC申购金额通常为1万元。

3. 申购金额达一定比例以上，可享有手续费折扣优惠。

4. 新Reits募集完成日后三十日内，即可挂牌上市。投资人可直接在股市中买卖，无闭锁期之限制。

5. Reits 的市价在股市中查询；净值则可从“中华民国信托商业同业公会”网站、或是财经报纸中得知。

任何投资都有风险，买卖房地产或Reits亦然

相对来说，不动产属于稿报酬、低风险的投资，但这并不表示零风险。任何投资都应事先明了“退场机制”，做好预防措施并且降低错误的期望──“及时认损”才能把珍贵的人生资源投入在下一个目标上。

当然，投资人ABC想知道的是，Reits有可能会变成壁纸吗？

机率虽然很低，但并不能保证没有。

如同投资真正的不动产，买卖Reits也怕“天灾人祸”。只要损害情况是在“可修补”的范围内，都可藉由租金收益来减损补偿。

不动产ABC怕的是倒塌、大火等造成“全栋毁损”的情形，尽管有保险理赔，“土地”也依然存在，但是由于Reits投资人是“不持有实质之不动产标的”，因此赔偿、重建的决定权不在自己，后续争议像是理赔金的运用、灾后是否重建、如何重建、新大楼的所有权与经营方式等，小额投资人的确是站在比较弱势的一方。

此外还有一个重点，不动产买卖通常绑有一定金额的“房贷”，理赔金扣除债权银行的款项后，就算有剩余，也是属于房屋所有权人的。

买卖Reits就像投资股票一样，只要是在太平盛世，你便可坐享分股息、赚价差的快乐，但是若不幸公司倒闭、要清算资产了，小股东的权益往往是被排在ABC后面的，大家只能只能自求多福……。@(本文结束)

摘编自 《庶民薪显学：荷包变“深”术：景气大坏，你要怎么生存下去？》 宝鼎出版社 提供

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