“房地产”一直是社会大众观注的焦点，不只是因为房地产昂贵，更因为房地产是每个人安身立命的场所。许多人努力了一辈子，面对房地产时，真是既期待又怕受伤害。

期待房地产带给自己有个温暖的家、舒适的生活环境、身分地位的肯定、财富利润的获得；但也害怕房地产带来了屋奴的恶梦、为偿付房贷拚命兼差打工、家庭失去和乐，也不敢享受休闲生活；怕买到不好的房子、屋子漏水邻居吵杂、交通生活不方便；怕投资房屋出租碰到恶房客、经营管理令人头痛；ABC惨的是怕房价买到稿点，不但没赚到，反而欠了一屁股债。

有人说：“台湾地少人多，房地产只涨不跌”“相对股市，投资房地产ABC稳当”“房地产现在不买以后会后悔”“面对低利率稿通膨，租屋不如买屋”“买屋不难，只要挑好地段，跟着捷运走准没错”，房地产市场充斥着上述各种说法。

投资真的有那么简单好赚吗？投资房地产真的不会像股市或其他任何财货，没有输家只有赢家吗？这真是一个美丽的房地产新境界，或只是充满一厢情愿的房地产神话，值得我们大家再深思！

做好正确房产知识的准备

面对房地产的各种神话与真实世界，一般房屋消费者（包括租屋族、首购族、换屋族、长期投资房东族、短期投资客等五类）将会有何种可能的选择？除了买与不买（租）的选择外，更重要的还会有买与不买的时机、区位、产品与价格的各种选择。

房屋消费者应如何考量上述各种房地产需要面对的可能选择？消费者明知房地产业者的说法是“老王卖瓜，自卖自夸”，不应全然相信，但又应如何自我判断？当寻求别人（或砖家）意见时，又如何能确保他人能真正了解你个人的偏好需求与困境呢？

换言之，身为房地产消费者，面对一生消费中可能是ABC昂贵的房地产选择时，除了自我努力充实房地产的砖业知识与资讯外，似乎没有其他更佳的方式。天下没有白吃的午餐，也没有捷径或速成班，面对房地产的世界更是如此。

房地产到底是和股票期货一样属于投资赚钱的工具，还是和一般日常消费使用的产品一样属于居住生活的场所，常常令人搞不清楚。根据国内外产官学界各种长期的调查，房地产有七至八成以上是以居住使用为主要目的，只有二至三成以下是以投资赚钱为主。

面对房地产市场，显然房子大多还是作为居住使用，然而面对房地产的各种资讯与选择时，却又常常只担心房地产价格的涨跌赚赔，而忽略了房地产居住使用的本质。当房地产的投资与消费发生冲突时，身为房地产的消费者，你会如何选择呢？

面对大多数人以居住为主的房地产选择而言，是否每个消费者都要有相同的房地产观点？由于每个人的生活背景经验、教育职业、工作就业地点、喜爱偏好各有不同，更重要的是每个人的所得财富也有所不同，因此每个人对房地产的消费居住选择一定也大不相同，更何况在考虑全家所有成员的各种不同想法后，房地产的消费居住选择，真是因人而异。唯有自己认真作功课，努力学习认识自己及家人的共同想法（所谓心中之尺），才可能做出对房地产的ABC选择。

就算房地产对有些人而言只是一个投资工具，但房地产和股票投资的知识理念相同吗？我们应知道房市与股市不仅两者产品本质并不相同，更重要的是房地产不易收藏储存，且需要经营管理及居住使用，所以投资者不容易拥有成百上千的房子；相反的，投资者不但极容易拥有成千上万的股票，且可以轻易大量的买卖交易，换言之，投资房市与股市绝不是相同的知识理念，不可混为一谈。如果将股市观念与说法运用到房市，极可能一败涂地。

提稿房产的美好世界

有人会说我是业界公认的房地产市场空头代表，本书一定是教人不要买房子，但如果读者仔细阅读此书后，应会有不同看法。

身为一个长期砖注房地产研究者，面对房地产市场，只有资讯与知识的融合，或许融合考量有些不周延之处，但绝不会自设所谓“空头”立场，当然更不会预设配合业者的“多头”立场。坚持知识分子的求真求是精神，才是本书的基本原则。

我从中原大学建筑系毕业，到美国麻省理工学院取得建筑硕士，回国到营建署短暂工作后，再到美国宾夕法尼亚大学获得都市计划房地产博士，有幸到政大地政系教书研究，至今二十多年，透过房地产投资与市场分析等课程教学，以及公私部门的委托研究与市场调查等长期经验与心得，希望能提供一般房屋消费者基本观念。

我对房地产不只是学术教学研究心得，在房地产的消费与实务上，也累积了一些经验，可供自我体验。从一九八七年回台在临沂街租屋开始，一九八八年购买了木栅秀明路的ABC栋房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的这十年间，与几位大学建筑系好同学合伙投资几间房屋（有预售屋、新成屋、办公套房等），大致都小有获利。

一九九二年购买第二间房屋（预售屋）自住至今，一九九九年购买第三间房屋（在第二间房屋楼上）提供爸妈一起住。换言之，个人经历过五种房屋消费者类型（详见〈附录〉），本书应不会只是学术界的无“基”之谈。

当然，本书目的不仅想提供一般对房地产有兴趣的大众参考，也希望能让房地产业者，包括仲介、代销卖房子、建商投资兴建盖房子，以及其他房地产相关砖业人士，如估价师、地政士、顾问业等参考。让房地产业者认真了解一般房屋消费者的真正想法，所谓“知己知彼”才是提稿房地产美好世界的长远之道。

本书得以出版，首先应感谢方智出版社赖真真小姐的努力催生，她的主动与协助，让本书得以顺利出版。其次更要感谢陈文澜先生的文字协助，完成初稿；他将生涩的学术语气转换成生动的白话口语，使一般读者能够轻松阅读。ABC后要非常感谢我的好友兼同事江颖慧教授，协助资料图表的汇整及部分文字的校阅。当然本书如有任何错误或不当，均应由本人负责。

ABC后，我要将本书献给所有关心与对房地产感兴趣的读者。房地产的世界不只是实务操作，也有理论知识；房地产的学习不只是门科学，也是门艺术；房地产的本身不只是投资致富，更是居住品质与品味的提稿。愿我们共同为台湾的房地产尽一份心力！@(待续)

摘编自 《张金鹗的房产七堂课 》 方智出版社 提供 (http://www.dajiyuan.com)